越秀商业地产高端路径激活术
对越秀房地产投资信托基金(，下称“越秀房托”)来说，这不仅是蛇吞象的注资魔术，更是打通两大上市平台、盘活商业地产的成功尝试。今年10月，越秀地产股份有限公司(，下称“越秀地产股)将估值近154亿元的广州IFC注入市值约39亿元的越秀房托中，“开发→升值→出售→控股持有→分红收益”的价值链条初步成形。“(这项交易)为集团建立起一个互动平台。”越秀集团资本经营部和投资者关系部副总监甘颖琳表示，越秀房托与越秀地产两大平台实现互动后，减少了对越秀集团的资金依赖，形成其特有的循环通道。投资者的利好选择如今，商业地产不断升温，地产商也纷纷探索适合自己的发展模式。除了传统的自持物业，有企业考虑分拆部分物业单独上市。但越秀地产却选择了另一种全新的方式——将发展成熟的商业物业注入已有的房地产信托基金(Reits)中。事实上，2005年，越秀地产将旗下四个成熟的商业物业打包以房地产信托基金的形式上市时，就已经获得极大成功，其在香港公开发售部分超额认购达到495倍，国际配售部分超额73倍。在已经有成功经验的铺垫下，广州IFC的注入，虽然面临蛇吞象的规模挑战，但越秀已经具备了所需经验。此次交易作价134.4亿元，较广州IFC估值153.7亿元折让13%，包括交易总代价88.5亿元、开发贷款约45亿元以及少数股东权益价值约9000万元。中国人保配售前，整个融资结构由四部分组成，即新银行融资24.38亿元、代价基金单位15.79亿元、递延基金单位24亿元以及配售基金单位26.33亿元。与2008年将新都会注入越秀房托时的安排不同，此次越秀地产为越秀房托还提供了现金支持。“(从经验而言)酒店和公寓刚开始营运时一定会产生亏损，但房地产信托非常注重对小股东的红利分派。”甘颖琳表示，这种情况下，广州IFC的酒店和公寓前5年的营运情况可能会大大拉低越秀房托的分派水平。酒店和公寓的经营毛利目标是每年2.68亿元，若达不到这个目标，越秀地产将会给越秀房托提供现金支持，五年的总额不会超过6.1亿元。现金支持一方面保证了红利的分派，争取股东支持，另一方面也为配售的顺利完成提供条件。在融资方式的安排上也有特别含义。公告显示，越秀地产的债务转让事项的部分代价将透过发行递延基金单位支付，根据交易合约，自2016年12月31日起，越秀地产将在未来7年逐渐认购越秀房托发行的递延基金单位。这就向市场传递一个信息——越秀地产作为大股东和母公司，非常看好广州IFC。除了显示出越秀地产的长期支持，这种交易方式也让越秀地产对广州IFC收益的分享比例不断提高。直接出售广州IFC无疑能给越秀地产带来非常诱人的收益，这栋位于广州中轴线上的建筑，从不乏投资者的垂青。但对于越秀地产而言，一次性的巨额收益同时意味着不得不放弃未来分享收益的权力，“对于越秀集团来说，从没有考虑过全盘卖出，我们考虑的一直是如何盘活资产。通过将广州IFC注入越秀房托，实现的不仅是约40亿元的现金收入，对于越秀地产甚至整个越秀集团来说，未来仍能够继续分享这栋物业带来的收益，更重要的是，这次交易还为激活了越秀地产和越秀房托两大上市平台。作为一个起点，广州IFC成功注入越秀房托，为日后更大规模的资产注入建立起完善且可复制的模式。位于广州的财富天地广场和北塔财富中心，是越秀地产目前核心培育的两个投资性地产项目，未来有机会再注入越秀房托中，而其他在建项目也基本上可以作为投资性地产来培育，亦有可能通过类似途径注入越秀房托中。可以说，与凯德置地的模式相比，越秀倾向于打造的“开发→升值→出售→控股持有→分红收益”价值链条的复制能力更强，商业地产项目稍加培育就可装入越秀房托中，促进了两个上市平台之间的互动趋于常态化。对于越秀地产来说，加速了这些项目的资金回笼。这种互动解决了传统开发商面临的一大难题——商业物业会占用大量现金。借助资本市场，大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。一石三鸟地产、房托两大上市平台的互动，带来的远不止资金回笼和长期收益这些显而易见的利益，在将广州IFC注入越秀房托这笔看似简单的交易中，越秀地产、越秀房托和越秀集团均得以“提升”由此，越秀地产回笼资金近40亿元，同时减少45亿元债务，使净资产负债率下降约40%，为未来的发展提供很大空间。商业地产的开发比住宅开发更需要巨额资金的支持，而两大上市平台之间一旦建立起长期的互动机制，越秀地产的资金周转和商业地产的开发循环速度将大大加快。“对于越秀房托来说，首先是体量增大。增发后房托规模变大，成为亚洲第六大房托基金，同时，整体流通量也得以增加。”
越秀集团相关负责人称，对于体量小的房地产信托基金而言，日均成交量也往往偏小，而境外的机构投资者在选择投资标的时，一般需要满足市值或者成交量的要求。因此，越秀房托体量增大后，能够吸引更多优秀的投资者。与此同时，越秀房托此次只向机构投资者增发基金单位，增发完成后，个人投资者占比将从70%降至30%左右，实现了投资者结构的调整，未来将以长期持有投资者为主，更有利于越秀房托本身的发展。“体量增大后，越秀房托可以向银行贷款，未来收购资产的机会就会大大增加。”越秀集团资本运营部人士称，注入广州IFC之后，越秀房托的物业估值将增加至约220亿元，约为之前的3倍多，未来还可能通过注入其他项目，让越秀房托的规模持续扩大。由于监管规定的限制，房地产信托基金一般较难扩张。一方面，房地产信托基金需要满足每年分派90%的要求，这导致房地产信托基金持有的现金非常有限，在体量较小时，房地产信托基金如果要收购项目只能通过增发融资。“银行贷款要求贷款方负债率不能超过45%，规模小的房地产信托基金难以满足，而如果要增发股票，必须举行特别股东大会，耗时3个月到半年不等。”甘颖琳进一步解释指，对于收购项目而言，3个月到半年的拖延期很容易导致房地产信托基金丧失收购机会。这也就意味着，体量增大3倍多的越秀房托，未来将能够独立通过银行贷款融资，满足其收购更多项目的需求。